Documentos do galpão: o que conferir antes de captar para locação ou venda
Negócio de galpão que cai no fim quase sempre cai por documento: um AVCB que não cobre a carga do cliente, uma ampliação que não está na matrícula, uma atividade que o zoneamento não permite. Conferir isso na captação poupa meses de negociação perdida. Este é o checklist, com o que dizem as regras de São Paulo e de Guarulhos.
01Matrícula atualizada
A certidão de matrícula, emitida recentemente pelo cartório de registro de imóveis, é o primeiro documento a pedir. Nela você confere:
- Quem é o dono e se quem está negociando pode assinar por ele.
- Ônus e restrições: hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade.
- Área construída averbada: galpões ampliados ao longo dos anos muitas vezes têm mais área construída do que a matrícula registra. Área não averbada complica financiamento, venda e o próprio AVCB.
Na locação, a matrícula também importa depois do contrato: é nela que se averba a locação para proteger o inquilino se o galpão for vendido. Veja no guia de contrato de locação de galpão.
02Habite-se
O habite-se (em Guarulhos, o Certificado de Conclusão de Obra) atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado pela prefeitura. Confira se ele cobre toda a área que está sendo oferecida, inclusive mezaninos, escritórios e ampliações.
Em Guarulhos, empreendimentos grandes em zona industrial ou de atividades econômicas passam por Estudo de Impacto de Vizinhança, e o certificado de conclusão depende de comprovar as medidas mitigadoras exigidas (Lei 7.888/2021, art. 46).
03AVCB: a licença do Corpo de Bombeiros
Em São Paulo, a segurança contra incêndio segue o Decreto Estadual 69.118/2024, que substituiu o Decreto 63.911/2018. Ele define o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e o CLCB (Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros), a licença do processo simplificado para imóveis de menor risco. O prazo de validade é fixado em instrução técnica do Corpo de Bombeiros.
O ponto que mais derruba negócio é a classificação de risco. Galpões de armazenagem são do grupo J, dividido pela carga de incêndio, ou seja, pelo quanto o que está estocado queima:
| Classe | Carga de incêndio |
|---|---|
| J-1 | Incombustível |
| J-2 | Até 300 MJ/m² |
| J-3 | De 300 a 1.200 MJ/m² |
| J-4 | Acima de 1.200 MJ/m² |
Um AVCB aprovado para J-2 não serve para um cliente que vai estocar carga J-4: ele pode exigir sprinklers e outras medidas que o galpão não tem. Pergunte ao cliente o que vai armazenar e compare com a classe do AVCB antes de agendar visita.
Pelo decreto, o proprietário ou o usuário respondem por usar o imóvel conforme a licença e por manter e testar os sistemas de segurança (art. 15). Mudança de uso pede atualização da licença.
04Zoneamento em Guarulhos
O uso do solo em Guarulhos segue a Lei 7.888/2021, alterada pelas Leis 8.213/2023 e 8.540/2026, e o Plano Diretor (Lei 7.730/2019). Para galpões, as zonas que mais aparecem são:
- Zona Industrial (ZI): uso industrial, sem uso residencial (art. 14).
- Zona de Atividades Econômicas (ZAE): indústria e serviços, sem novos usos residenciais (art. 15).
- Estudo de Impacto de Vizinhança: nessas zonas, fica dispensado para certos usos, exceto em terrenos a partir de 20.000 m² ou área construída a partir de 10.000 m² (art. 46, §3º).
Antes de fechar, confirme na prefeitura que a atividade do cliente é permitida no endereço (certidão de uso do solo). Em outras cidades, a lógica é a mesma, com a lei local.
05Licença ambiental da CETESB
A Decisão de Diretoria 046/2023 da CETESB trata do licenciamento de galpões logísticos, definidos como imóveis para armazenar ou movimentar mercadorias embaladas, sem explosivos ou inflamáveis. O licenciamento completo, com avaliação de impacto, é exigido quando o empreendimento tem pelo menos uma destas características:
- Área acima de 70 hectares.
- Supressão de vegetação nativa em estágio inicial acima de 5 hectares, em estágio médio acima de 3 hectares, ou qualquer supressão em estágio avançado.
- Movimentação de solo acima de 3 milhões de m³.
A maior parte dos galpões fica abaixo desses limites. Mas a atividade do inquilino pode pedir licença própria, independentemente do imóvel: indústria, químicos e alimentos, por exemplo. Isso é do cliente, mas vale avisar cedo.
06Certidões e débitos
- IPTU: certidão de débitos municipais do imóvel.
- Condomínio: declaração de quitação, quando o galpão estiver em condomínio logístico.
- Proprietário: documentos da empresa ou da pessoa física e certidões de ações e protestos, principalmente na venda.
- Contas de consumo: energia, água e a potência elétrica disponível (kVA), que o cliente industrial vai perguntar.
07Checklist da captação
| Documento | Onde conseguir | O que conferir |
|---|---|---|
| Matrícula | Cartório de registro de imóveis | Dono, ônus, área averbada |
| Habite-se | Prefeitura | Se cobre toda a área oferecida |
| AVCB ou CLCB | Corpo de Bombeiros | Validade e classe de risco (J-1 a J-4) |
| Uso do solo | Prefeitura | Se a atividade do cliente é permitida |
| Licença ambiental | CETESB ou prefeitura | Se o imóvel ou a atividade exigem |
| IPTU e condomínio | Prefeitura e administradora | Débitos e valores por m² |
| Planta e ficha técnica | Proprietário | Pé-direito, piso, docas, energia |
Com esses itens em mãos, a captação vira uma ficha técnica confiável, que o corretor do outro lado consegue apresentar ao cliente sem voltar com dúvidas. Os termos técnicos estão no glossário de galpões.
Na ATRACA, cada captação já nasce com pé-direito, docas, piso, energia e AVCB organizados, e o radar cruza com as demandas da rede.