Mercado de galpões logísticos em Guarulhos e na Grande São Paulo em 2026
O segundo trimestre de 2026 levou o mercado de galpões logísticos de São Paulo à menor vacância já registrada, e Guarulhos ficou praticamente sem espaço vago. Reunimos os números das principais consultorias do setor e o que eles significam para o corretor que capta e negocia galpões na região.
Dados do 2º trimestre de 2026. As fontes estão no fim do artigo.
01Guarulhos: vacância perto de zero
Pela Buildings (CRE Tools), Guarulhos fechou o 2º trimestre de 2026 com 1,0% de vacância em galpões logísticos. O levantamento da SiiLA para o mesmo período aponta 1,21%. É uma virada rápida: no fim de 2025, a vacância dos condomínios classe A da cidade estava em 7,8%, e no 1º trimestre de 2026 ainda em 6,3%, segundo dados da Buildings publicados pela gestora Kinea.
A queda coincide com grandes locações no trimestre, como a do Mercado Livre no KSM LOG Guarulhos e a da Shopee no Marq (antigo GLP) Guarulhos III. Na mesma comparação da SiiLA, Barueri ficou com 0,57% e Cajamar com 6,86%; pela Buildings, Cajamar teve 5,2%.
Cada consultoria mede um universo diferente (só condomínios, só classe A, raios diferentes da capital). Compare sempre números da mesma fonte.
02Preço do m² de galpão em Guarulhos
O preço pedido em Guarulhos varia entre R$ 37 e R$ 45 por m² ao mês, conforme o recorte. Os galpões novos de padrão classe A pedem mais que a média da cidade.
| Fonte | Recorte | R$/m²/mês |
|---|---|---|
| SiiLA | Guarulhos, 2º tri 2026 | 38,07 |
| Newmark | Guarulhos, 2º tri 2026 | 37,37 |
| Buildings | Guarulhos classe A, 1º tri 2026 | 45,22 |
| Cushman & Wakefield | Guarulhos, 4º tri 2025 | 37,11 |
Para comparar: a média do estado é de cerca de R$ 33,8 (JLL), e a da capital paulista, R$ 43,89 (Newmark). Uma segunda divulgação da Newmark para o mesmo trimestre cita média de R$ 39,91 em Guarulhos, com anúncios chegando a R$ 50.
03Estado de São Paulo: a menor vacância da série
Todas as grandes consultorias registraram queda forte da vacância paulista no 2º trimestre. A JLL chegou a 5,0%, 1,5 ponto abaixo do trimestre anterior e 3,6 pontos abaixo de um ano antes.
| Consultoria | Vacância SP | Preço pedido (R$/m²/mês) |
|---|---|---|
| JLL | 5,0% | 33,80 |
| Colliers | 5,0% | 33,70 |
| Newmark | 5,0% | 33,70 |
| SiiLA | 5,11% | não divulgado |
| Buildings | 5,0% | 33,10 |
| CBRE | 4,5% | não divulgado |
| Cushman & Wakefield | 3,89% | 32,37 |
A procura acompanhou. A Cushman & Wakefield registrou 453,8 mil m² de absorção líquida no estado e 567,4 mil m² de novas locações, o maior volume trimestral desde meados de 2020. Pela JLL, São Paulo respondeu por 46% da absorção do país no período. O preço pedido subiu 4,4% em doze meses, também segundo a JLL. O estoque paulista soma cerca de 17,6 milhões de m², quase metade do Brasil (Buildings).
04Preço e vacância pela distância da capital
A distância da cidade de São Paulo continua sendo o que mais explica o preço. Na faixa de 15 a 30 km, onde estão Guarulhos e Barueri, o metro quadrado custa em média 55% mais do que nos galpões a mais de 90 km.
| Distância da capital | Estoque (milhões m²) | Vacância | R$/m²/mês |
|---|---|---|---|
| Até 15 km | 0,59 | 5,88% | 36,62 |
| 15 a 30 km | 6,61 | 5,12% | 37,33 |
| 30 a 60 km | 6,23 | 4,97% | 29,93 |
| 60 a 90 km | 3,73 | 3,47% | 27,88 |
| Acima de 90 km | 1,73 | 3,42% | 24,01 |
Galpões classe A, AA e AAA no 2º trimestre de 2026. Dados da Buildings no relatório gerencial de julho de 2026 do fundo HLOG11 (Hedge).
05O retrato do Brasil
No país, a vacância ficou em 5,5% (JLL), e o preço médio pedido parou em R$ 30,4 por m², estável depois de doze altas seguidas. A absorção líquida passou de 960 mil m² no trimestre, e dos 627 mil m² entregues, 63% já chegaram ocupados.
Há sinais de acomodação no preço: a EREA, com base em dados da Buildings, registrou a primeira queda do preço médio nacional em três anos. O movimento é puxado por mercados fora de São Paulo, onde a vacância é maior.
06O que vem pela frente
- Obras em Guarulhos: a Cushman & Wakefield contava 284,8 mil m² em construção na cidade no início de 2026, quase tudo no Marq Guarulhos III (246.780 m²). A Newmark fala em mais de 500 mil m² previstos.
- Muita coisa já nasce alugada: 70% das entregas de 2025 em Guarulhos foram pré-locadas. No Brasil, metade dos 2,7 milhões de m² previstos para o 2º semestre de 2026 já tem inquilino, segundo a JLL.
- São Paulo segue construindo: a CBRE prevê 1,8 milhão de m² entregues no estado em 2026.
Com metade da oferta nova já comprometida, a tendência de curto prazo é de pouco espaço disponível nas regiões mais disputadas, e de preço firme onde a vacância está perto de zero.
07O que isso muda para o corretor
- A captação vale mais. Com vacância perto de 1%, quem tem galpão vago em Guarulhos tem poder de negociação, e o proprietário escolhe com quem trabalha. Chegue com dados e com cliente.
- O cliente precisa abrir o mapa. Quem procura em Guarulhos e não acha pode encontrar opção a 30 ou 60 km pagando bem menos por m². Mostre a tabela de distância e faça a conta do custo total de ocupação.
- Acompanhe as obras. Como boa parte da oferta nova é alugada antes de ficar pronta, o negócio acontece na planta. Saber quem está construindo o quê é vantagem.
- O galpão certo pode estar na carteira de outra imobiliária. Com pouco estoque, a parceria deixa de ser opção e vira caminho. Veja como dividir a comissão no guia do fifty.
Na ATRACA, o radar cruza as captações e as demandas da rede e mostra o galpão compatível antes de ele circular.
08Fontes
- JLL, Industrial Brasil 2º trimestre de 2026 (4/8/2026)
- Buildings (CRE Tools), Guarulhos com 1% de vacância no 2º tri, em Investimentos.com.br (5/8/2026)
- SiiLA, vacância e preço por cidade, em Times Brasil/CNBC (31/7/2026)
- Newmark, Mercado Industrial e Logístico de São Paulo, em FIIs.com.br (21/8/2026)
- Newmark, dados de Guarulhos, em Guarulhos Hoje (10/8/2026)
- Kinea, Carta do Gestor KLOG11, abril de 2026 (dados Buildings)
- Hedge, Relatório Gerencial HLOG11, julho de 2026 (dados Buildings por raio)
- Colliers, vacância no 1º semestre de 2026, em MundoLogística (21/7/2026)
- CBRE, vacância em SP e previsão de entregas, em Forbes Brasil (14/9/2026)
- Cushman & Wakefield, mercado de Embu e dados de SP (19/8/2026)
- Cushman & Wakefield, Guarulhos no 4º tri de 2025, em Forbes Brasil (23/1/2026)
- Pré-locação em Guarulhos em 2025, em Forbes Brasil (25/2/2026)
- EREA/Buildings, primeira queda de preço em três anos, em MundoLogística (23/7/2026)